第２６回　家を建てることが出来ない土地は問題外

新しく家を建てるためには、
役所から建築確認の許可が必要だ。
一見、建てられそうな場所でも
建てられない場合がある。

「市街化調整区域」といって、
原則として建物を建設できない地域があるのだ。
例外として、行政による立ち退き者や
農業従事者などは許可される。

たとえば、那覇市の周辺だと西原町幸地などがある。
まわりも住宅が建っているから建築できそうなんですが、
実は建築出来ない土地もあるのだ。

土地の謄本上の地目が宅地の場合でも、
役所から「既存宅地証明」が取れないと建築できない。
つまり市街化調整区域として指定される前から
宅地として利用された土地である。

もし業者から、
「市街化調整区域の規制がもうすぐ外れる
ことになっていて今なら安く買えます」と言われても
決して信じてはいけない。
確かに西原町幸地の一部は市街化区域でもおかしくない。
だが、そのような甘い言葉に乗ってはいけません。
買っても建築できませんから、
そんな土地は売るときに誰も買ってくれない。

また「地目が農地」の場合は、まず難しい。
数年前に農業従事者のフリをして
１年かけて建築確認を取った知り合いがいましたが、
大金かけてそんな冒険はできない。

その管轄の役所に行けば分かりますから、
自分の目と耳で確認しよう。
ちなみに「市街化区域」であれば、
土地の地目が畑や田であっても建築には問題ない。

道路の形態によっても許可がされない場所がある。
「道路位置指定」が代表的な例だ。
最近あった土地で、
「位置指定の申請中で近いうちに許可がもらえる」と
仲介業者が言うのですが、念のため役所に調べに行った。
そしたら「不足書類があり、いつになるかわかりません」
と言われた。

買主のフリをして、つっこんで聞きいたら
隣接地主の印鑑証明不足が分かった。
印鑑証明は重要な書類ですから、
簡単に渡してくれない。

道路位置指定の申請書を見れば分かりますが、
関係者の捺印と印鑑証明書添付など
手間ひまがかかるだ。

役所から道路として認定してもらえれば建築できる。
土地を買うときはその許可以降の方が望ましい。
ただ実際は、信用度の高い業者や
設計士が行っている場合は許可前に売れてしまうこともある。

それと、注意しなくてはならないのに
「建築協定」というのがある。
土地区画整理地で、一定面積以上でないと建築できないのだ。
例えば小禄金城や豊見城村豊見城の区画整理地は
１６５�u（５０坪）以上なくてはいけない。
豊見城は最近まで５０坪以下でも建築できましたが、
今は不可能ですから注意しなくてはならない。

この協定書は区画整理事務所か役場の建築課でもらえる。
その他、境界、道路と建築物の距離など細かく定めています。

面倒でも自分買いたい土地が建築できるかどうかは
一度は役所に確認しに行きたいものです。
すべて業者まかせにしてはいけません。
最終的には信頼できる設計士に確認してもらいましょう。

２００１年６月６日（水）