第４４回　このノウハウを分かると予算を抑えることができます

住宅ローンを申し込みする前に
公庫の必要年収と返済比率、個人情報を
クリアしても注意しなくてはならない事がまだあります。

住宅ローンは原則的に住宅を取得するために
借りるものです。
つなぎ的な利用方法は本来、
住宅ローンの趣旨には合致しておりません。
銀行のプロパー融資を利用すべきです。
と融通の利かないお堅い方ならそうおっしゃるでしょう。

確かに数年前までは銀行によって（支店によって）、
出来ないこともありました。
しかし、今は銀行にとって住宅ローンは戦国時代ですから
ローンセンターにご相談すれば大丈夫でしょう。

結果としては、住宅ローンを公庫資金が融資されるまでの
つなぎ的に全額返済や、一部返済することも可能です。
ただ全額返済すると保証料も返還されますが、
一部になると１円も返還されないばかりか、
償還手数料が取られます。

それと、住宅ローンの実行から償還の過程において
注意しなくてはならない点は、
ちょっと専門的になりますけど、
まず、土地を取得すると
銀行が１番で抵当権設定をしますよね。

もし、公庫の申し込みを他行にした場合は、
面倒になってきます。
公庫の中間資金の請求前に
銀行に２番に順位変更してもらい、
公庫の抵当権設定の登記が必要になるんです。
公庫の抵当権の順位は１番と決まっています。

さらに建物完成時にはその公庫の抵当権を抹消して、
再度、公庫の抵当権設定が必要になるんです。
ですから住宅ローンと公庫の申し込み先は
同一行にしなくてはなりません。
余計な出費がでません。

このようなケースがある例としては、
住宅ローンを第一勧銀にした場合でしょう。
勧銀では公庫受付ができませんから。
でも、金利が安いですからメリットはあります。

それで、銀行は２番に順位が下がりますから、
住宅ローンの申し込み前に
そのことを伝えなくてはなりません。
名の知れたハウスメーカーなら
専門の公庫担当の方がいますので大丈夫だと思いますが、
設計士や小規模の建築会社に一任すると、
フォローできない場合があります。
これは経験と専門知識がものをいいます。

実際あったホントの話ですが、
棟上式前にに公庫の中間資金がおりなくて、
解約になった現場がありました。

公庫中間資金の交付が遅れると、
建築会社に迷惑をかけてしまいます。
建築請負契約は請負人の出来高に応じて、
注文者がお金を支払わなくてはなりませんからね。

ちょと細かい話になりましたが、
うまく住宅ローンを使うと自分で土地も建築会社も
探すことができます。
資金をスムーズに流すことは
マイホームを成功させる上で大事なことです。
トラブルのほとんどは、建物の出来とお金の問題です。

この方法は、かなりエネルギーは使いますが、
このノウハウが分かると、
うまくいけば予算を低く抑えることができます。

２００１年１０月３日（水）