■入居者組合に法人格 マンション建替円滑化に新法案
老朽化した分譲マンションの建て替えを円滑に進めるため、
通常国会に提出する新法案の概要を国土交通省がまとめた。
建て替え決議をした入居者が法人格を持つ事業組合を設立、
資金融資などを受けやすくし、
抵当権などの権利の移行も確実にする。
地震による倒壊などの恐れがあるマンションに対し、
都道府県知事が建て替えを勧告できるようにする。
建て替えについては、区分所有法が入居者の５分の４以上の賛成で
建て替え決議ができると定めているが、
その要件などの見直しが政府内で検討されている。
一方、決議後、建て替えまでの具体的な手順を明示した法制度はなかった。
現状では、決議した入居者は任意の建て替え事業団体をつくり、
開発業者に委託する例が多い。
しかし任意団体だと信用度が低く、
資金の融資を受ける場合に各種の契約を結びにくい。
建物を壊すと区分所有権、抵当権などがいったん消滅、
再建されるまで権利関係が不安定になるため、
金融機関が抵当権の抹消に難色を示すこともある。
新法案は、法人格を持つ建て替え事業組合を
都道府県知事の認可で設立できるようにする。
組合の総会など運営ルールを法で明確化。
組合は権利移行などについて計画を策定。
一定時期に一斉に権利が移行できるよう、
再開発などの際に使われる「権利変換手法による事業制度」と
同様の仕組みを導入する。
建て替えに同意しなかった入居者の区分所有権は現在、
建て替え賛成者個人が買い取ることが多いが、
これを組合が買い取れるようにする。
都道府県知事による建て替え勧告制度は、
スラム街などの住宅地区改良事業を参考に、
老朽化による危険度など一定の基準を定める。
個人の財産権が絡むので強制力はない。
勧告に応じた人には、行政側は住み替え用の住宅を紹介したりする。