沖縄の収益投資物件、海が見える物件、外人住宅、中古住宅、中古マンション、売土地、居抜き物件は沖縄ネット不動産に問合せ下さい。
株式会社沖縄ネット不動産
9:00~18:00(定休日:日曜・祝祭日)

不動産の瑕疵担保責任(契約不適合責任)

不動産の瑕疵担保責任と契約不適合責任

おはようございます。

アメリカ、ヨーロッパなど
世界中がいっそう騒がしくなってきましたね。

さて、以前
不動産の購入を検討されているお客様から
相談がありました。

相談の内容は

土地の購入を予定していますが、契約上
売主の瑕疵担保責任が免責となっていますが問題ないでしょうか?

というものでした。

結論から言うと
その物件の売主は法人ではないので
契約上は「問題なし」です。

瑕疵担保責任の条項は【任意規定】ですので
契約の当事者で自由に決められる項目です。

ですので
瑕疵担保責任の期間を「5年」とすることも出来ますし
売主の瑕疵担保責任を「免責(無し)」とすることも出来ます。

買主側からすると
土地の引渡しを受けた後も
何かあったときの売主の責任の期間は
少しでも長く確保しておきたいものです。

しかしながら、売主からすると
特段の問題が無い土地であっても
引渡しを終えた後は早く責任から解放され
売買代金にも手を付けたいため
瑕疵担保の期間は少しでも短くしたいものです。

このように買主と売主が相反する考えである中、
売主と買主の力関係からすると、
瑕疵担保の期間を長く確保しようとする買主は
売主から「面倒くさい買主だったらお断り」と
破談にされてしまうのが現実です。

よって、
最小限の瑕疵担保期間となるか
又は売主の瑕疵担保責任は免責
となるのが現実の状況です。

この瑕疵担保責任は
4月の民法改正に伴い
【契約不適合責任】という考え方に変わります。

【瑕疵担保責任】と【契約不適合責任】の違いについては
ここでは詳しくは説明しませんが
【契約不適合責任】も任意規定ですので
契約上は売主の責任を免責にすることは可能です。

↓ 国交省発行の「住宅業界に関連する 民法改正の主要ポイント」の抜粋
住宅業界に関連する 民法改正の主要ポイント

じゃあ、何も変わらないじゃ無いですか。

どちらも免責が可能だというある意味では正しいですが
【契約不適合責任】と【瑕疵担保責任】とは別物である
という意味では間違っています。

また、それを言っていても
それこそ何も変わらないので
売主の責任が免責可能という現実において
買主として何が出来るかを考えて
行動してみては如何でしょうか。

そのご提案について
後日書いてみます。